Financiamiento inmobiliario inteligente: cuándo usar un préstamo Profit-linked return

“Un préstamo profit-linked return mal estructurado puede convertirse en un problema serio; bien estructurado, es una herramienta poderosa.”

Profit-linked return: el punto medio entre deuda e inversión en proyectos inmobiliarios

El problema real: financiamiento de alto costo y necesidad de estructuras hechas a medida

En el sector inmobiliario peruano conviven dos jugadores: por un lado, inversores que buscan rentabilizar su capital; por otro, desarrolladores inmobiliarios que necesitan financiamiento a costos razonables para ejecutar sus proyectos.

Tradicionalmente, ese financiamiento se ha estructurado a través de:

·        préstamos bancarios,

·        creación de vehículos societarios,

·        consorcios,

·        asociaciones en participación,

·        o préstamos directos con tasa fija.

Sin embargo, en proyectos bien concebidos, donde el desarrollador conoce el potencial real del activo, la tasa fija no siempre refleja adecuadamente el valor del proyecto, y muchas veces encarece innecesariamente el capital.

Es en este contexto donde aparece una figura que, bien estructurada, equilibra intereses sin mezclar roles: el “préstamo profit-linked return”.

¿Qué es un préstamo profit-linked return?

Un préstamo profit-linked return no es una asociación en participación, ni un aporte de capital encubierto.

Se trata de un préstamo cuyo retorno económico no se fija desde el inicio como una tasa rígida, sino que se determina en función del desempeño de un activo o proyecto específico, usado únicamente como referencia.

La diferencia es sutil, pero jurídicamente crítica.

Cómo funciona en la práctica

En un préstamo tradicional, la lógica es simple: “Te presto USD 100,000 a una tasa de interés compensatorio del 12% anual”.

En un préstamo profit-linked return, la lógica cambia: “Te presto USD 100,000 y el interés que me pagarás dependerá del valor que alcance un activo previamente definido”.

Por ejemplo:

·        El préstamo equivale económicamente al valor de un departamento tipo de 70 m², ubicado entre los pisos 10 y 20 de un proyecto determinado.

·        El interés a pagarse será equivalente al incremento porcentual que experimente el precio promedio ponderado de venta de dichos departamentos, tomando como referencia un periodo previamente establecido.

En la práctica, el activo no se entrega, no se promete, ni se vende. Solo se utiliza como parámetro objetivo para calcular el interés.

Además, estos contratos suelen incluir una tasa mínima garantizada, lo que refuerza su naturaleza crediticia y evita que el inversor asuma riesgo empresarial.

¿Por qué funciona tan bien en el sector inmobiliario?

Porque el rubro inmobiliario tiene tres características únicas:

A. Horizonte de tiempo definido

Los proyectos inmobiliarios tienen plazos claros de desarrollo y venta, lo que permite estructurar retornos con fechas razonables de pago.

B. Activos fácilmente valorizables

Terrenos, departamentos, oficinas o lotes permiten establecer parámetros objetivos de referencia, reduciendo discusiones futuras.

C. Menor asimetría de información entre las partes

El desarrollador conoce el potencial real del proyecto. El inversor no necesita conocer cada detalle técnico, sino confiar en un marco de referencia claro y verificable para la recuperación de su dinero.

Ambas partes ganan previsibilidad sin necesidad de vincularse mediante una sociedad o algún tipo de contrato de colaboración empresarial no deseado.

Aspectos clave a tener en cuenta

Un préstamo profit-linked return mal estructurado puede convertirse en un problema serio; bien estructurado, es una herramienta poderosa.

Para que funcione adecuadamente, es fundamental cuidar los siguientes aspectos:

• Obligación incondicional de devolución del capital

  Debe quedar claramente establecido que la devolución del capital no depende del éxito del proyecto, de las ventas ni de la generación de utilidades. Se trata de un mutuo, no de una inversión en el negocio del desarrollador inmobiliario.

• Calificación expresa del retorno como interés compensatorio

  El rendimiento pactado debe calificarse jurídicamente como interés compensatorio, aun cuando su cuantificación esté vinculada a un activo o referencia económica. Esto permite reflejar adecuadamente la voluntad de las partes y reduce riesgos de recalificación tributaria.

• Criterios claros, objetivos y verificables para calcular el interés

  La fórmula de cálculo debe ser autoaplicable, sin márgenes de discrecionalidad, de modo que cualquier tercero pueda determinar el interés a pagar sin necesidad de interpretaciones subjetivas o renegociaciones posteriores.

• Reglas precisas de valorización del activo de referencia

  El activo utilizado como parámetro (por ejemplo, determinados departamentos del proyecto) debe estar claramente definido, así como el periodo de referencia, la fuente de información y el mecanismo de determinación de su valor.

• Plazo máximo de pago y reglas claras para el pago anticipado

  Es fundamental establecer un plazo máximo cierto para la devolución del mutuo, así como prever si el pago anticipado está permitido y bajo qué condiciones, evitando vacíos que puedan generar conflictos o contingencias.

• Ausencia total de derechos políticos, de gestión o control

  El préstamo no debe otorgar al inversor ningún derecho de participación en decisiones societarias, operativas o comerciales, ni facultades de supervisión o injerencia en el desarrollo del proyecto inmobiliario.

• No asunción de riesgo empresarial por parte del inversor

  El riesgo asumido por el acreedor debe ser estrictamente crediticio. La existencia de una tasa mínima garantizada contribuye de manera relevante a reforzar esta característica.

• Garantías coherentes con una operación crediticia

  Dependiendo del caso, pueden establecerse garantías que refuercen la naturaleza del préstamo dinerario y evidencien que no se trata de un aporte de capital ni de una asociación encubierta.

Esto no es un ejercicio de formalismo contractual, es una cuestión de defensa jurídica y tributaria, que reduce significativamente el riesgo de que la operación sea cuestionada o recalificada por la Administración Tributaria como una figura elusoria.

Si estos elementos clave no se articulan adecuadamente, la operación puede enfrentar riesgos significativos, tales como:

• Que la operación sea recalificada como asociación en participación encubierta.

• Que se considere un aporte de capital encubierto.

• Que se trate como un instrumento financiero complejo, con impactos regulatorios y tributarios relevantes.

En el Perú, la Administración Tributaria cuenta con amplias facultades para analizar la realidad económica de las operaciones; por ello, ignorar estos aspectos puede traducirse en un error costoso.

Conclusiones

El préstamo profit-linked return no es una figura “creativa” ni una moda importada, es una herramienta de financiamiento sofisticada que, bien utilizada, permite:

• optimizar el costo del financiamiento,

• alinear intereses entre las partes, y

• mantener roles claramente diferenciados.

Sin embargo, su efectividad no depende del concepto, sino de la forma en que se estructura.

En los últimos años, hemos participado en la estructuración legal y tributaria de diversos esquemas de financiamiento inmobiliario, tanto para desarrolladores como para inversionistas privados, lo que nos ha permitido constatar que cada proyecto presenta particularidades que no admiten soluciones genéricas.

Por ello, al evaluar alternativas de financiamiento para un proyecto inmobiliario, la estructura importa tanto como las cifras.