Licitación privada para la construcción de proyectos inmobiliarios
“La licitación privada en proyectos inmobiliarios no es un trámite administrativo, sino un mecanismo de gestión contractual. La forma en que se estructuran las bases determina la asignación de riesgos, la estabilidad financiera del proyecto y la calidad de la futura relación con el constructor.”
Licitación privada para la construcción de proyectos inmobiliarios
En el desarrollo inmobiliario, la elección de la empresa constructora es una de las decisiones más importantes. No solo está en juego el costo de la obra, sino también el cumplimiento del cronograma, la calidad del producto final, la relación con el banco financiador y, en última instancia (y, no por eso, menos importante), la reputación del desarrollador.
En nuestro medio, la construcción de edificios de vivienda suele ejecutarse bajo el esquema Design Bid Build (DBB): la empresa inmobiliaria encarga el diseño arquitectónico y de ingeniería a especialistas, elabora el expediente técnico y, con base en dicho documento, licita la construcción. El postor ganador ejecuta la obra conforme a lo diseñado.
A su vez, es habitual que el contrato de construcción se celebre bajo la modalidad a suma alzada, lo que implica que el constructor asume el riesgo de ejecutar la totalidad de las partidas por un precio fijo previamente acordado.
Este esquema —aparentemente sencillo— exige, sin embargo, una estructuración rigurosa del proceso de licitación privada. Una licitación mal diseñada puede trasladar incertidumbres técnicas al contrato de obra, generar adicionales no previstos, afectar el cronograma y comprometer la relación con la entidad que financiará el proyecto (Banco Sponsor).
En este artículo analizamos la relevancia de estructurar adecuadamente las bases de licitación y revisamos las principales etapas del proceso.
1. La relevancia de estructurar correctamente las bases de licitación
Las bases de licitación no son un documento formal. Si están bien estructurados, representan una primera versión del contrato de construcción.
Una base sólida debe contener, como mínimo:
El plazo total del proceso de licitación.
La modalidad de presentación de ofertas (física o digital, sobres cerrados, etapas económicas separadas, etc.).
El cronograma de consultas y respuestas.
La forma y fecha de adjudicación de la buena pro.
Pero más allá de la estructura procedimental, el corazón de la licitación es el expediente técnico.
1.1 El expediente técnico en contratos a suma alzada
Si el contrato será a suma alzada —como ocurre típicamente en nuestro mercado— el expediente técnico debe tener el mayor grado de desarrollo posible.
¿Por qué? Porque en un esquema de precio fijo, cualquier indefinición técnica genera:
controversias sobre el alcance,
solicitudes de adicionales,
ampliaciones de plazo,
y potenciales reclamos económicos.
En otras palabras: un expediente técnico incompleto en un contrato a suma alzada es una fuente casi segura de conflicto.
1.2 Definir qué partidas contratará directamente la inmobiliaria o desarrollador inmobiliario
Es recomendable que las bases precisen qué partidas serán ejecutadas por el constructor y cuáles serán contratadas directamente por la inmobiliaria.
En nuestra experiencia, suele resultar ventajoso que el desarrollador contrate directamente partidas como:
Ascensores.
Sistemas de detección y alarma contra incendios.
Sistemas de domótica.
Intercomunicadores.
Sistemas HVAC.
Estas contrataciones directas pueden permitir mejores condiciones comerciales, control tecnológico y mayor negociación con proveedores especializados. Sin embargo, deben estar claramente delimitadas para evitar vacíos de responsabilidad o conflictos de coordinación en obra.
1.3 Evaluación financiera y tributaria de los postores
Uno de los errores más frecuentes en licitaciones privadas es concentrarse exclusivamente en el precio.
Solicitar y analizar información financiera y tributaria de los postores no es una formalidad: es una herramienta de gestión de riesgos.
Pensemos en dos escenarios:
Una constructora con múltiples obras en ejecución, pero con pérdidas acumuladas que sus ingresos no alcanzan a cubrir.
Una constructora con crecimiento sostenido y resultados financieros consistentes en los últimos años.
Aunque ambas puedan presentar precios competitivos, el riesgo de incumplimiento no es el mismo.
El análisis de estados financieros, carga tributaria, contingencias y niveles de endeudamiento permite anticipar posibles paralizaciones o incumplimientos futuros.
En proyectos financiados, este análisis también es clave porque el Banco Sponsor realizará su propia evaluación del constructor.
1.4 Anticipar el contenido esencial del contrato de obra
Una práctica altamente recomendable es que las bases incluyan —además del contenido técnico— las principales obligaciones que se incorporarán en el contrato de construcción.
Esto evita que, una vez adjudicada la buena pro, la inmobiliaria pierda poder de negociación.
Entre los aspectos que deberían incorporarse desde la etapa de bases destacan:
a) Garantías
Carta fianza de fiel cumplimiento.
Carta fianza por adelanto.
Avales adicionales, de ser el caso.
b) Adelantos
Debe definirse:
Si existirá adelanto.
El monto.
Las condiciones para su desembolso (por ejemplo, a la firma del contrato o luego de la instalación en obra).
c) Fondo de retenciones
Porcentaje aplicable.
Condiciones de liberación total o parcial.
d) Penalidades
Por retrasos en la entrega.
Por incumplimiento de indicaciones del supervisor.
Por infracciones normativas.
Por paralizaciones injustificadas.
Incluir estos elementos desde la licitación reduce tensiones en la negociación final.
1.5 Obligaciones técnicas y operativas relevantes
Además de las cláusulas económicas, existen obligaciones prácticas que conviene prever desde las bases:
Levantamiento del estado de conservación de propiedades colindantes, con registros fotográficos y constatación notarial, antes de iniciar trabajos.
Actas de conformidad con vecinos colindantes.
Presentación del cuadro de personal clave (residente de obra, responsables de producción, calidad y seguridad), con documentación que acredite experiencia.
Carta de compromiso de no variación de composición accionaria o cambio de ejecutivos clave.
Acuerdo de confidencialidad.
Carta de compromiso de participación efectiva del residente de obra.
Procedimientos de limpieza, seguridad y alimentación de trabajadores.
Procedimiento detallado para la recepción de obra.
Muchas controversias no surgen por grandes decisiones estratégicas, sino por la ausencia de reglas claras sobre aspectos operativos.
2. Etapas de la licitación privada
Una vez estructuradas adecuadamente las bases, el proceso suele desarrollarse en las siguientes etapas:
2.1 Convocatoria
En el ámbito inmobiliario privado, la convocatoria suele realizarse por referidos. Los desarrolladores consultan con sus pares respecto de constructoras que hayan ejecutado proyectos de similares características, ya sea por:
Dimensiones.
Ubicación (no es lo mismo construir en Lima que en un balneario o en una ciudad en la zona andina o amazónica).
Complejidad técnica.
Es crucial considerar que el constructor deberá cumplir con las exigencias del Banco Sponsor. En algunos casos, empresas nuevas —aunque técnicamente competentes y competitivas en costos— pueden ser observadas por la entidad financiera.
En tales supuestos, puede evaluarse si la experiencia del personal clave o del grupo empresarial compensa la menor antigüedad societaria. Cada caso debe analizarse individualmente.
La etapa culmina con el envío formal de las bases a los postores seleccionados.
2.2 Evaluación preliminar de postores
Aquí se analiza si los postores podrán cumplir efectivamente con los plazos y condiciones requeridos.
Resulta recomendable:
Revisar antecedentes.
Verificar cartas de finalización de obras anteriores.
Analizar cumplimiento histórico de cronogramas.
No se trata solo de verificar experiencia, sino desempeño real.
2.3 Rondas de preguntas y respuestas
Tras revisar el expediente técnico, los postores presentan consultas.
Aunque por razones de tiempo esta etapa a veces se minimiza, realizarla adecuadamente beneficia tanto al constructor como al desarrollador inmobiliario.
Dos o más rondas de preguntas y respuestas permiten:
Aclarar ambigüedades.
Asignar correctamente riesgos.
Ajustar plazos realistas.
Un cálculo técnico errado no solo impacta al constructor; puede retrasar la entrega de departamentos y afectar la comercialización del proyecto.
2.4 Evaluación de propuestas
La evaluación debe ser integral.
El precio es relevante, pero no suficiente. También deben analizarse:
Solidez técnica.
Cumplimiento de requisitos financieros.
Calidad del equipo profesional propuesto.
Dado que el Banco Sponsor evaluará al constructor, es indispensable revisar el currículo del residente de obra y de los responsables de producción, calidad y seguridad.
Una buena empresa no solo se mide por su razón social, sino por las personas que ejecutarán la obra.
2.5 Adjudicación de la buena pro
Suele ser una etapa breve. Se comunica al constructor ganador y se remite el proyecto de contrato de obra.
La forma de adjudicación debe estar definida en las bases para evitar cuestionamientos.
2.6 Negociación y celebración del contrato
Aunque rara vez la negociación fracasa en esta etapa, postergar la definición de condiciones contractuales relevantes puede debilitar la posición de la inmobiliaria.
Cuando ya se ha definido quién ejecutará la obra, negociar garantías, adelantos o fondos de retención puede volverse más complejo, especialmente para desarrolladores con menor trayectoria.
Por ello, anticipar estas condiciones desde las bases permite que ambas partes conozcan las reglas del juego desde el inicio y facilita una negociación equilibrada.
La licitación como mecanismo de gestión contractual
La licitación privada en proyectos inmobiliarios cumple una función que va más allá de comparar precios. Es el espacio donde se define, con mayor precisión, la asignación de riesgos, el alcance técnico y las condiciones contractuales bajo las cuales se ejecutará la obra.
Cuando las bases están correctamente estructuradas, el contrato de construcción se convierte en una formalización de reglas previamente claras. Cuando no lo están, el contrato suele convertirse en el escenario donde se intentan corregir omisiones que ya generaron costos y tensiones.
En proyectos financiados, la solidez del proceso de selección del constructor también incide en la evaluación del Banco Sponsor y en la percepción de riesgo del proyecto. La entidad financiera no solo analiza números; analiza estructura.
La experiencia práctica muestra que buena parte de las controversias en obra se relacionan con indefiniciones que pudieron identificarse durante la etapa de licitación: alcances incompletos, riesgos no asignados, condiciones económicas abiertas o requisitos técnicos poco desarrollados.
Por ello, estructurar adecuadamente una licitación privada no es una cuestión formal, sino una decisión de gestión. Permite ordenar el proyecto antes de su ejecución, fortalecer la posición contractual del desarrollador y reducir contingencias futuras.
En el desarrollo inmobiliario, la selección del constructor comienza mucho antes de la firma del contrato. Empieza en la calidad de las bases.
